הצהרת נגישות

© כל הזכויות שמורות 2018

גלעד מאי

המדריך המלא למשפרי דיור: מה עושים, איך ומתי?

בנקודת זמן מסוימת, מגלות משפחות מסוימות שהדירה שלהן כבר איננה עונה על הצרכים של בני הבית והן מעדיפות כעת לעבור לדירה גדולה יותר, באזור שונה, לבית עם מאפיינים ספציפיים ועוד.
אם גם אתם חושבים כך בנוגע לדירה הנוכחית שלכם, ברכותנו.
אתם בדרככם להפוך למשפרי דיור.
תהליך שיפור הדיור אמור להביא אתכן לכדירווחת חיים מוצלחת יותר, אך חשוב לומר זאת כבר עכשיו: מדובר בתהליך מורכב, לפעמים גם יקר, שמצריך סיוע מקצועי כדי לצלוח אותו.
מעבר לכך, כל מי שאי פעם תכנן לשפר דיור, מבין שמדובר במעין מודל “הביצה והתרנגולת”: האם קודם כל מוכרים את הדירה שבבעלותנו ומשתמשים בכסף כדי לקנות? או שעלינו לקנות ורק אז לכסות את הקנייה על ידי כספי המכירה? גם לשאלה זו יש תשובה כאן בכתבה והיא תעזור לכם לתזמן את התהליך.


מה עושים עם המשכנתא? 3 דרכים לגשר על עסקת המקרקעין הכפולה
משפרי דיור נחשבים לבעלי דירות “משתדרגים”.
במילים אחרות, הנכס החדש שתבקשו לקנות יהיה בשווי כספי גדול יותר מהנוכחי.
אם אתם נוטלים משכנתא על הבית הקיים, תצטרכו לממן את הפרש המכירה על ידי גרירת המשכנתא או יצירת משכנתא חדשה.
אך מה קורה כשהמשפחה מתכננת לעבור לדירה החדשה והישנה טרם נמכרה? ומה אם רוכשים דירה חדשה מקבלן המחייבת אתכם בתשלום ראשון מראש, אך היא תאוכלס רק בעוד כשנה-שנתיים מהיום? במצב הזה, תאלצו להתמודד הן עם המשכנתא הקיימת והן עם תשלום הדירה החדשה.
קיימות מספר דרכים לעשות זאת:
האופציה הראשונה שעומדת בפניכם היא הלוואת גישור: זוהי הלוואה שניתנת עד ל-3 שנים והיא תעזור לכם לרכוש את הדירה החדשה, עד שתמכרו את הנוכחית.
מכיוון שמדובר בהלוואה קצרת טווח שבה הבנק מסתמך על הדירה הנוכחית כעירבון, הריבית בה יקרה יותר מהריבית על המשכנתא.
כדי להתמודד עם ההוצאה, ניתן לבחור בין מסלולים שונים ורצוי לעשות זאת באמצעות יועץ משכנתאות חיצוני לבנק.
המסלולים המוכרים הם “בולט” שבו הריבית משולמת בהתחלה והקרן בבת אחת במועד ההחזר, או “בלון” שבו הריבית והקרן ישולמו בבת אחת במועד ההחזר.
האופציה השנייה היא גרירת משכנתא: העתקת המשכנתא והשיעבוד הקיימים אל הנכס החדש, תוך שמירה על אופי המסלולים, הריביות, תקופת ההחזר ומועד התשלום החודשי שכבר נקבעו.
על הנייר מדובר בתהליך דומה לכל בקשה למשכנתא התחלתית והוא מצריך פיקדון, הון עצמי או ערבות בנקאית. הגרירה כדאית רק אם תנאי המשכנתא הקודמת הייתה בתנאים טוביםמהתנאים הקיימים היום בשוק המשכנתאות.
אחרת, מדובר בפעולה לא כלכלית. אם התנאים הקיימים לרעתכם, רצוי לבצע מיחזור משכנתא: להחזיר את המשכנתא הקודמת וליטול חדשה בתנאים טובים יותר.
האופציה השלישית היא הלוואת גרייס: אם רכשתם דירה ונטלתם משכנתא מבלי למכור את הדירה הקודמת, תוכלו לדחות את התשלומים על המשכנתא החדשה עד למכירת הדירה (או קבלת הכסף מהרוכשים).
כשהדירה תימכר, היא תכסה את המשכנתא עליה וכך תישארו עם הדירה החדשה והמשכנתא שלה בלבד.


סדר הפעולות לתהליך: מה עושים לפני מה?
כדי לדעת מה בדיוק לעשות ומה יהיה התמהיל הכי נכון בעבורכם, כדאי לבצע תכנון משכנתא מקצועי.
אלא שהתכנון לא עוצר בבחירת המסלולים או אחת האפשרויות שהצגנו והוא אמור לכלול בתוכו גם אלמנטים נוספים כמו היבט המיסוי, אחוז המימון שתקבלו ביחס לשווי ערך הנכס, הוצאות נוספות אפשריות כמו שיפוץ או תיקונים באחד הנכסים (הישן או החדש) ועוד.
כל אלה נועדו להבטיח לכם יציבות כלכלית מקסימלית בעת הקנייה והמכירה ולוודא שהפעולות שמתבצעות לא יצריכו הוצאות שלא ניתן להתמודד איתן.
כדי לתזמן את סדר הפעולות, יש לקחת בחשבון ששוק הנדל”ן הוא תנודתי ולכן תצטרכו לצעוד בחכמה:
אם השוק נמצא בעליית מחירים, עליכם קודם לקנות את הדירה החדשה ורק אז למכור את הישנה.
בעת ההמתנה למכירת הדירה הישנה, ערכה בשוק ממשיך לעלות והפער בין הדירות מצטמצם וחוסך משמעותית.
החוק מאפשר טווח של 18 חודשים (שנה וחצי) בין קנייה למכירה שבהם ניתן לכם פטור ממס שבח ומס מקרקעין ורצוי לנצל אותם.
כיצד עושים זאת? עם החתימה על הסכם המכר, תתבקשו להעביר תשלום ראשוני בגובהמינימלי של 15% מגובה הקנייה, כשרק לאחר מכן תוכלו לקבל משכנתא חדשה או לגרור את הקיימת.
ולכן כדי לעמוד בתשלום הראשון, תוכלו למשכן את הדירה הקיימת בכפוף למימון של עד 50% ולממן באמצעותה את התשלום.
אם כבר קיימת לכם משכנתא מעל 50% מימון, לא תוכלו למשכן את הדירה הקיימת ולכן תאלצו להסתמך על הון עצמי או הלוואה מהמשפחה, משיכת כספים מקופות גמל או להשתמש בהלוואת גישור או גרייס.
אם השוק נמצא בירידה, שני הנכסים יפחיתו מערכם ברמה דומה ולכן מומלץ קודם למכור את הדירה שבבעלותכם.
בעת ההמתנה לקניית הדירה החדשה המחיר ימשיך להפגין ירידה וכך תוכלו לרכוש אותה בפער נמוך משציפיתם לו.
המכירה תוכל לכסות את המשכנתא הקיימת ותוכלו ליטול חדשה עם הקנייה. השתמשו בהפרש שנותר מהמכירה, או בהלוואה לכל מטרה לצורך ההון העצמי ורכשו את הדירה החדשה תוך 18 חודשים מיום המכירה, כדי שלא תאבדו את פטור מס השבח ומס הרכישה.
שימו לב שכמשפרי דיור, תוכלו לקבל עד 70% משכנתא מגובה הנכס. זאת לעומת רוכשי דירה ראשונה שזוכים למימון של עד 75%.
תהליך עסקאות המקרקעין הכפולות לטובת מגורים איכותיים יותר הוא מורכב אך אפשרי.
כמשפרי דיור שכבר צלחו את “טבילת האש” שברכישת דירה ראשונה, אתם מסוגלים לחסוך את טעויות העבר ולבצע בדיקות מעמיקות יותר בנוגע למכירה והקנייה.
אם תשכילו לבחון את מצב שוק הנדל”ן, להיעזר ביועצי משכנתאות ובשמאים חיצוניים לבנק ולייצר תכנון החזרים ותשלומים נכון, תרוויחו תוך פחות משנתיים מגורים בנכס נוח ואטרקטיבי, אפילו חדש מהקבלן ומבלי לפגוע בביטחונכם הכלכלי.